競売取下げ119番|エバンスコーポレーション株式会社

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任意売却&競売専門用語

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明渡し訴訟 

【必要な書類はこんなかんじ】
常識的に賃貸住宅の契約書など家賃未払い(不法占拠)を証明するもの。その他、必要書類は弁護士に聞いてください。しかし、ただ、「退去しろ」の判決をもらっても意味がありません。お金が無くて退去しない人には判決だけでなく、執行文付与の判決をもらうことが重要なのです

裁判といっても、住宅の明け渡し訴訟などは、法廷で争われることはほとんどなく、応接室みたいなところで、原告(訴えが側)と相手方(被告)と裁判官の3者が顔をあわせて話し合います。弁護士にまかせたのなら、弁護士が代理人として出席することができます。

通常は最初に和解をすすめられます。この和解の条件は、滞納分の一括支払い、退去を条件に一部払い等の請求でもかまいませんし、和解を拒否することもできます。

和解が不履行の場合は、和解調書に従って執行文付与の申立ができます。滞納分を少しでも回収したいと言う場合は、和解の方がいいと思います。【現実は訴訟で勝っても家賃の回収は難しく退去させるのが関の山です】

その後、1回でも滞納したら、和解調書を使って強制執行ができます。

また、強制執行ですが、執行文が付与された判決ならばそれを使って、執行文付与を申し立てて、執行文に従って強制執行の申立をします。これは弁護士に頼んでもいいですし、自分でもできます。

弁護士に頼んだ場合、弁護士費用がかかりほかにも、予納金が必要です
明渡しで6万5000円 / 差押えで3万5000円です。
これは後日、使われなかった部分については戻ってきますが、費用については、ご自身でも調べてください。

明渡し料(立ち退き料)

立ち退き料とは、所有者の都合で立ち退きを強制されているときに入居者が請求するものです。競売などでの落札者に対しては、入居者は、立ち退き料を請求することはできません。しかし、相談にはのってくれるかもしれません。

請求できる立ち退き料としては、例えば、老朽化は一見正当な立ち退き事由と思いがちですが、倒壊の危険が迫っているような切迫した状況でなければ、それだけでは、通常正当事由とは言えませんので立ち退き料が請求できます。また、立ち退き料を支払わない旨の特約が賃貸借契約書に盛り込まれていたとしても、借地借家法により、それは無効となるため、堂々と立ち退き料を請求できます。しかし、期限付きの賃貸借で、更新の期限切れだったりすると立ち退き料の請求はできない可能性もあります。

一括返済・一括弁済 

一括して返済すること。ローンの返済で、滞納などを繰り返すことによって、分割して返済する権利を失います。契約違反した場合は、1日でも滞納したら、一括返済の請求ができますので気を付けてください。(期限の利益を喪失したとき一括返済の請求がされます)

全額を一括で返済出来ない場合は、抵当が付いている不動産を競売にかけて売却し、その売却金額を借金の一部とします。不動産を競売で処分して全額回収出来ないときには、残った分(残債)は完済するまで請求されることになります。

一般媒介契約 

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。また、依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

一般媒介の他に、専任媒介、専属専任媒介等があります。それぞれメリットデメリットがありますので、よく検討して自分に合った契約形態を選ぶといいと思います。

一般媒介のメリット
1、 複数の不動産会社に対して募集依頼ができる
2、 魅力的な物件の場合、不動産会社の間での競争原理が働き高く売れる

一般媒介のデメリット
1、 仲介業者の報告義務が無い
2、 レインズへの登録義務がないので広く不動産会社に依頼するこができな可能性がある
3、 複数の業者に依頼できる反面、他の不動産業者で成約される可能性があるので広告宣伝活動等に費用をかけることを非積極的

一般媒介と専任媒介 結局どっちがいいの?
最近では、インターネットの普及により物件情報サイトなどを検索すればかなりの範囲に情報を流せます。仮に専任媒介として登録された物件であっても、レインズ(指定流通機構により運用されている不動産物件の情報システム)を通じて、全国どの不動産業者でも物件情報を得ることができます。そのため、一般媒介のように多くの業者に依頼できるというメリット自体は、不動産業界においてはあまり大きくはメリットとならないと私は思います。

当社は、専属専任媒介の契約のほうが多いです。しかし、専任媒介だけでなく、一般媒介をすすめることもあります。

印紙税 

印紙税とは、収入印紙のこと。印紙税は、課税文書(契約書)を作成した人が、定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、これを消印して納付します。他に、営利目的の領収書にも貼りつける必要もありますが、個人が発行する領収書は貼らなくてもいい場合があります。

委任状 

委任状とは、第三者に代理を依頼し、用事を頼むときに、その意思表示を書き記す文章のことです。また、地方裁判所以上で行われる裁判の訴訟代理人は、弁護士しかなれないことになっています。

そして、弁護士はすべての代理人になれますが、司法書士は原則書類作成代行しかできないという違いがありますが、例外的に、認定を受けた司法書士は、簡易裁判所が扱える訴額の事件(140万円以内)の代理人にはなれるそうです。(2003年法改正)。法人の場合、裁判所の許可を得れば、社員が代理して法廷に立つこともできます。

「代理人は弁護士しかできない。」とよく聞きますが、弁護士先生がおっしゃる、代理人と、一般庶民が言っている代理人とは少し意味合いが違うようです。

弁護士先生のいう訴訟代理人とは、本人の委任状を受けて訴訟を追行するもので、通常弁護士になります。しかし、訴訟代理人でも弁護士以外でなれる場合があります。下記のような場合は、弁護士ではなくても訴訟代理人になれます。

1、裁判所で許可を受けたもの(会社の社員など)
2、法律上の地位に基づく者として、支配人、船舶管理人、船長
3、法務大臣が国の代理人として訴訟を担当させた職員
4、弁理士(特許事件のみ)5、法務大臣の認定をうけた司法書士(簡易裁判で目的の価額140万円以内のみ)

オーバーローン 

オーバーローンとは、一般的に銀行の貸出金が預金を超過している状態、購入物件が担保評価、購入額を超過している状態をいうようです。より正確に言うと、かえって難しくわかりにくいのでこのへんにしておきます。基本的にオーバーローンは、住宅ローンでは可能ですが、収益物件等など、住宅ローン以外は難しいローンの組み方です。【まめ知識】日本の銀行はすでに明治の1880年ごろからオーバーローン状態にあり、第二次世界大戦後は、経済の復興・成長過程において、これが表裏関係にある企業のオーバーボローイングとともに表面化し、日本の金融構造の特色を形成することになったようです。(オーバーボローイングとは自己資本を大きく上回り、その資金不足の大部分を銀行の借入によりまかなわれたこと)

乙区 

登記簿謄本にのっている項目ですが、表題部、権利部甲区、権利部乙区などがある。甲区は、所有権に関する事項が記載され、乙区は所有権以外の権利が記載されている。

その乙区に記載される所有権以外の権利とは、
1、地上権、賃借権等の用益権、
2、抵当権、根抵当権、質権等の担保権、

甲区に記載される所有権に関する事項とは、
1、所有権の保存、
2、所有権移転、
3、処分制限(差押え、競売開始決定等)。

乙区に記録されている事項は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」です。

◆順位番号については、
順位番号は、登記された順番を表していて、権利関係の優劣を決めるものです。乙区の順位番号は、重要な意味を持ち、任意売却時では、誰がその不動産に優先的に権利を持っているかは、この登記の順位番号によって決まります。
◆担保権とは、
債務が返済できなかった場合に、その不動産を売却してその代金から返済を受けることのできる権利。
◆用益権は、
他人の不動産の使用ができる権利のことです。
◆所有権は、
不動産に一つしか成立しませんが、これらの権利は一つの不動産に複数成立することができます。権利の優先順位は登記の順番によって決まります。

か - こ

買受可能価額 

競売で使われる言葉で、文字の通り買受が可能な価額の意味。現在の競売制度で、売却基準価額制度で使われています。

以前の最低売却価額制度は、これを下回る買受申し出を認めない制度でした。それで、売却基準価額制度は、最低売却価額を売却基準価額に改め、この価額から2割に相当する額を控除した価額を買受可能価額というようになりました。そして、この価額以上での買受申し出を認める制度となったわけです。

(東京地裁では第一回目入札で、90%以上のものが売れます。そして、それから残ったものをさらに20%下げて再競売すると97%以上が売却されるデータがあります。また、私の経験では4回目で落札されたという事もありました。・・・・・・競売って売れるまでやるんですね)

買受人 

競売用語で、一番高い金額で落札した人のことを最高価買受申出人のことをさします。そして1週間後に売却許可決定がされたら、その人のことを買受人といいます。(落札者)

買付証明書

不動産物件の購入希望者が、金額を明示して書面により通知する文章の事。法的拘束力はなく、契約に向けて第一歩となる。

開札期日 

入札期間の経過後、公告に記載されている開札が行われる期日。

買戻し特約

不動産を手放したくないときに行う契約のことです。期間は、10年を超えることができず、15年とした場合はでも、自動的に10年に短縮されてしまいます。

また期間をいったん5年と決めてしまうと、その後にその期間を延長することもできません。また、特約の期間を定めなかった場合は、自動的に5年となり、売主は、5年以内に買い戻しを実行しなければならなくなります。不動産登記においては、設定時には買戻権ではなく買戻特約と称しています。(法96条)

また、この買戻しの特約は不動産の売買契約と同時にしなければならず(民法579条)、売買契約後はできません。(大判1900年(明治33年)2月21日民録6輯2号70頁)。

買戻し特約については下記のような法律による条項があります。
◎買戻しの特約 第579条
◎買戻しの特約の対抗力  第581条
◎買戻権の代位行使 第582条
◎買戻しの実行 第583条
◎共有持分の買戻特約付売買 第584条

買戻し特約について書くなら上記も詳しく説明する必要がありますが、ここでは簡単に説明しておきます。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任について、ここで言う瑕疵担保責任とは隠れた瑕疵をいいます。瑕疵担保については、民法と宅建業法があり下記のように規定しています。

民法では、買主は瑕疵を知った時点より1年以内は無料補修や損害償請求権があります。また、宅建業法では、売主が業者の場合、その目的物の引渡しの日から2年未満の特約は無効となるため、必ず2年以上の瑕疵担保責任の特約を付ける必要があります。

売主の側からすれば、経年劣化している建物を売却してから長期間瑕疵担保責任を問われるリスクを避ける為に実際の取引上では「瑕疵担保責任とする」というように最短の期間で設定しているケースが多いです。個人間の取引において瑕疵担保責任は宅建業法上、規定がありませんので、瑕疵担保責任の期間の短縮・免責は可能です。

実際の取引上では2~3ヶ月程度の瑕疵担保責任の期間設定が多いようです。しかし、売主が瑕疵を知りながら買主に告げなかった場合等には責任排除の特約は無効になります(民法)。また、この瑕疵担保責任について業者が個人に対して有効期間を定めなかったり、瑕疵担保責任の特約をつけずに売却した場合は、瑕疵担保責任の時効消滅は引き渡しから10年となります。

仮差押

仮差押えとは、金銭債権の執行を保全するために、「その財産を勝手に処分してはならない」という裁判所の決定をいいます。

金銭債権に関して、債務者が逃亡したり、財産を隠匿・処分したりすることによって、将来の執行が不可能になりうる時、または、困難になるおそれのある場合に、仮に債務者に対しその責任財産の処分権を制限しておくことです。これは債権者が強制執行をするために、債務者名義の取得、執行文の付与、期限の到来などを必要とする結果、ただちに執行できず、それまで放置しておくと債務者財産の現状が変更される可能性のある場合に行います。

仮差押え手続は、仮差押え命令を出すか否かを決定する仮差押え裁判手続と、仮差押え命令に基づき執行する仮差押え執行手続とに分かれ、仮差押え裁判手続は、裁判所に対する債権者の書面による申立てにより始まります。

その際、被保全権利(債権者の債務者に対する金銭債権)と仮差押えを必要とする理由(債務者による濫費、廉売、贈与、隠匿などによる財産の減少など仮差押えをしておかなければならない理由となる事実)を表示しなければなりません。

裁判所は要件の存在を認めると仮差押え命令を出します。これは命令とはいっても、口頭弁論を行ないません。行なわなくても決定する裁判です。

給料(与)差押え 

借金を返せなくなると、給与の差押えがされてしまいます。債権者が給与の差押えを強制執行するには債務名義が必要で、逆に債務名義があれば債権者は直ちに強制執行が可能です。(執行文と送達証明も必要)また、その給与の差押えには、差押禁止額があります。債権者が全部を差押えすることは出来ません。手取りの4分の3、又は、21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています(退職手当も4分の3が差押禁止となっている) つまり差し押えられる額は税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。但し手取り給料が28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり給料は21万円が支給される事となる 役員報酬は全額が差押の対象となります。
…………………… 差押えの対象となる額、
手取り、
8万円の場合=20,000円 給与の4分の1、
10万円=25,000円 給与の4分の1、
16万円=40,000円 給与の4分の1、
20万円=50,000円 給与の4分の1、
21万円=52,500円 給与の4分の1、
22万円=55,000円 給与の4分の1、
24万円=60,000円 給与の4分の1、
28万円=70,000円 28万円-21万円の額、
30万円=90,000円 30万円-21万円の額、が差押の対象額です。
複数の債権者が差押しても、この額以上は差し押えられないことになっており、債権者がこの範囲内で分け合う事となります。 また、給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合、裁判所に差押え禁止額の増額を申立てることも出来ます。また、最低限の生活は憲法で保証されているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立てることも出来ます。そして、給料は一旦差押えられると自己破産し免責が確定しても差押えは自動的には止らないので、差押の停止手続を自分でしなければならないです。給与の差押えを債権者が強制執行するには債務名義が必要です。逆に、債務名義があれば債権者は直ちに強制執行が可能です。(執行文と送達証明も必要)。給料の差押により会社に借金がある事を知られ、会社を辞めてしまう人も多い(勤務先の給料を差押される場合の勤務先の事を「第三債務者と言う」) 差押えさられても会社を辞めて勤め先不明となった場合、事実上差押えは出来なくなります。

仮登記 

本登記を申請する為に必要な手続き上の条件が備わっていない時や、将来しなければならない本登記の順位をあらかじめ保全しておくための登記。

すでに権利についての保存や移転、設定、変更や消滅等はあるのに登記に必要な法務省令で定める情報の提供ができない場合に権利の移転や設定、変更又は消滅に関しての請求権を保全するための登記。(つまり権利自体はまだ発生していないこと)。

元金(元本) 

元金(元本)とは、利息を含まない、元々借り入れた金額の事です。借入金額の総額を指す場合と、元金均等返済における利息以外の部分のように、借入金額の一部を指す場合があります。

期間入札

期間入札とは、一定期間に入札者を募り、後日開札することを指します。その一定期間を「入札期間」といいます。入札期間は、1週間以上1ヶ月以内の範囲で、各裁判所が定めます。

期限の利益

期限の利益とは、言葉自体が専門用語で分かりにくいですが「利益には期限がある」ということで、お金を借りている側も利益を得ているのだから、それには期限があるということです。では、期限の利益とは、専門的にいうと期限がまだ到来していないことによって当事者が受ける利益のことです。この期限を過ぎると「期限の利益の喪失」ということになります。法律の期限とは、法律行為の効力の発生・消滅、債務履行の発生を延長する事を期限といい、利益はその期限が到来しないことによって権利を失わない債務を履行して受ける利益のことを言っています。

すごくわかりにくいですが【例えば】
返済時期のある借入の場合、債務者(借主)には期限が到来するまでの間、お金を自由に使用することができ貸主からの返還請求を拒むこともできるという期限の利益があることになります。期限の利益が当事者に存在するかは契約内容によって異なり、無償寄託のように債権者側に期限の利益がある場合と、定期預金や金銭信託のように当事者双方に期限の利益がある場合とがある。通常、期限について定めが置かれる場合には債務者のためである場合が多く、民法では期限の利益は債務者のために定められているものと推定しており、期限の利益を持つ当事者は、自由にこれを放棄しうるとしている。(136条2項本文)。ただし、相手方の利益を害することもできないとしている。(136条2項但し書)

相手方の利益を害することもできないとは【例えば】
返還時期の定めのある利息付消費貸借(借金等)の場合、借主側からは期限の利益を放棄することでいつでも返還することできるが、そのときは期限までの利息を支払う必要があることになる。(591条2項は無利息消費貸借に適用され、消費貸借が利息付の場合には一般原則によるとされる)(136条2項本文の規定)(136条2項但し書)より

期限の利益の喪失

期限の利益の喪失とは、通常、金銭消費貸借契約で使われます。まずは期限の利益についてお話しますと、民法上、「平成○年から平成○年までに返済しなくてはならない」という期限は、すぐにしなければならない義務についての時間の猶予とされています。この猶予は、支払い義務をしなければならない(借金を返済しなければならない)債務者にとっては利益ということになります。その期限の利益は、期限の到来までは債務を履行する必要がない債務者の利益ということになります。期限の利益は、債権者にとっては、期限の到来まで債務者による債務の履行を待たなければならない不利益ものです。債権者の勝手な都合によって、債務の履行を早めることはできません。だから、債権者の側は、期限の到来までは待っていなければならないことになります。しかし、実際のビジネスでは、期限の到来を待っていられない事態があります。
それで期限の利益の喪失というものがあります。

例えば、債務者の側が不渡りを出したり、借金を滞納したりの事態では、悠長に期限の到来を待っていると、期限が到来した頃には本来支払ってもらうべき金銭がなくなってしまっている可能性があります。そうならないためにも、債権者は、債務者の期限の利益を喪失させてしまってすぐに、金銭の支払いを求め、抵当権を付けている不動産があれば、任意売却、競売へと手続きをする必要が出てきます。

このように、期限の利益の喪失の特約は、債務者が借金を滞納したときなどの事態に、債権者が債務者の期限の利益を喪失させ、すぐに債務の履行を請求、または抵当権の実行ができるようにするためのものです。

金銭消費貸借契約 

金融機関からお金を借りるときにする契約です。まず消費貸借契約から説明すると、借りたものは消費することを前提に、借りたものと同じ数量を返却することを約束して、物や金銭を借りる契約のことでありこのうち、金銭の貸し借りを契約したものを金銭消費貸借契約といい。将来の弁済を約束した上で、金銭を消費するために借り入れる契約のことです。一般的に、銀行や金融機関等が貸主となって締結されることが多く。金消契約、ローン契約などともいう。

共同担保/共同担保目録

一つの債権の担保するために複数の不動産の上に担保(取引特権、質権、抵当権)を設定する事を共同担保といいます。共同担保目録は、お金を借りる時に担保にいれた物件の一覧表です。

共同入札

共同入札とは、一つの物件を複数の者が共有する目的で共同入札することです。

強制執行 

民事執行に従い、国家権力によって、私法上の請求権を強制的に実現する手続き。行政法上の義務の不履行に対し、行政主体が実力で履行を強制すること。競売では、裁判所の許可を得た人の強制的な追い出し。

競売開始決定通知

競売を始める旨を伝える通知

競売3点セット

裁判所で入手できる競売不動産の資料。 「現況調査報告書」・「評価書」・「物件明細書」の3種類がある。

競売

複数の買い手に値をつけさせて、最高価額を申し出た者に売る方法。法律では「競売」と呼ぶ。一般的な不動産競売は債権者(金融機関)が裁判所に申し出て、債務者の所有不動産を法的に売却する手続き。

競売事件(ケ)/競売事件(ヌ)

担保不動産競売(ケ)は根抵当権または抵当権の実行のことです。強制競売(ヌ)は抵当権の実行以外の競売となります。判決や公正証書に基づき裁判所より「債務名義」を得て、不動産を強制的に換価し債権の充当に充てることになります。

競売申立の取下げ 

利害関係人の同意の元、任意売却が行われれば、競売の開始決定後、期間内であれば取り下げできる。

競売予告通知

住宅ローン滞納が続くと、担保に取っている不動産を競売にかけますという予告書が届きます。

組戻し

競売入札の組戻しについては、入札時に競売手続の取下・取消などがあった場合、入札を受け付けてもらえませんが、取下・取消を知らずに、入札保証金を振込んだ場合には、「組み戻し」と言って、保証金を返金してもらうことができます。

このことを、競売の入札保証金の組戻しと言っていますが、本来よく使う組戻しとは、競売の時でなく通常の銀行振込み手続き完了後に誤りや訂正があった場合にその振込み自体を取り消したいときに振込金を返却してもらうことです。

その場合、振込み資金の返却の手続きをすることになり、その資金を振込みの元の銀行へ戻し、再度振り込むかたちとなります。

組戻しは、銀行名や支店名などを間違えた場合にわれる処理ですが、名前や口座番号などわずかな訂正の場合は「変更処理で行うことができる場合があります。変更処理の場合は、振込先の銀行に資金は移動されたままデータだけを修正するので、組み戻しよりも手数料が安くすみます。(手数料は銀行によって異なります)万が一、振込みの誤りに気づかなかった場合、または、相手先の口座へ資金がなかった場合は、その資金は銀行が一時保管し、振込みをした人に連絡が行くことになっています。

一定期間を過ぎても場合は振込みをした人が組戻しや変更処理を行わなかった場合は、その銀行の利益になったり、口座に返金されたりといった処理が行われますが、銀行によってその対処は異なるようです

件外建物

競売の行われる敷地内に存在しているが競売に含まれない建物のこと。 (大抵は第3者が保有者)

件外土地

競売対象となっているのが建物だけで、その建物の建っている土地は、全くの第3者の所有物であるような土地を指します。競売の対象外となります。

現況調査

競売開始決定通知が届いてから、裁判所から“現況調査の通知及び告知書”が郵送されてきます。この現況調査の通知及び告知書に記載されている内容は、あなたが居住する、建物や土地または敷地権について不動産競売手続きが開始され、裁判官より対象物件の現況調査を命ぜられました。というものです。

現況調査報告書 

現況調査報告書とは、裁判所からの執行官が競売物件についての現地調査をした結果を記載した報告書です。

現況有姿売買 

現状有姿とも言います。現況有姿/現状有姿とは、あるがままの姿という意味で、現況のままの売買という意味。

甲区 

登記簿で所有権について記載される部分のことです。登記簿上は誰が所有者か、また所有権の移転があった場合は、その理由が確認されます。差し押さえなど項目もこの甲区に記載されます。

公正証書

契約など権利義務に関する事項につき作成した証書のこと。公証人役場で公証人(公務員)が当事者の嘱託をうけて、その権限に基づいて作成するもので強力な証拠となります。

個人民事再生手続き 

個人版民事再生は、2001年4月1日からスタートした制度です。借金を裁判所の手続きで圧縮してもらい、その圧縮された金額を支払っていくという制度です。 自己破産をすると借金はなくなりますが、自宅は失います。自宅を失わず、資格も失わないでいいようにする手続きが個人再生です。

さ - そ

再評価

競売での最低落札価額の見直しをする事。不動産競売制度において、入札が無かった物件は、開札日の翌日から1ヶ月間「特別売却」の対象となります。

催告書 

催告書とは、滞納者に対して支払いの催促を請求する文書の事です。

最高価買受申出人

最高買受人とは、競売において、最も高額な入札金額の申出をした人。

債権放棄

リンク切れ

債権者

債務者に対して一定の給付を請求する権利を持つ者。

債権譲渡

債権を第3者に譲渡することは法律で認められています。その債権譲渡は、財産法上の請求権という債権そのものを他人に譲り渡す法律行為を”債権譲渡”といいます。

債権回収会社

金融機関や一般会社の債権を譲り受け、又は委託を受けて回収・管理する会社のこと。

債権

債権とは、ある人が、債務者に対してお金の支払いなどの特定の要求を出来る権利をいいます。

債務免除益

原稿準備中

債務名義 

債務者に強制執行を行う際、その前提として必要な公的機関が作成した文書のことを「債務名義」といいます。債務名義には確定判決・仮執行宣言付判決・和解調書・調停調書・執行認諾文言付公正証書・仮執行宣言付支払督促があります。

債務者 

債権者に対して一定の給付義務を負う者。

債務整理 

債務者が、支払わなければならない債務の支払いが出来なくなった場合、金利減免、債務圧縮などを行い、支払える金額まで債務を抑えること。任意整理・特定調停・個人再生 などがある。

債務超過

不動産の場合の債務超過とは、債務残高のほうが売却金額より多い場合をいいます。

債務不履行

原稿準備中

残債/残債務

残債とは、借入金の残額のことです。

差押え/差し押さえ 

特定の物または権利についての処分を禁止する国家権力の行為。民事訴訟上、金銭債権の執行時に執行機関が債務者の財産処分を禁止する強制行為。租税等の支払いが滞った場合において滞納者の財産の処分を禁止すること。

錯誤

錯誤無効-契約の内容の重要な部分について、錯誤(勘違い)が有り、勘違いだと分かれば、常識的に考えて契約しないようなときは、契約は無効となります。

差押登記 

不動産に対する差押えが行われた際に、不動産登記簿に記載される登記のです。

サービサー 

不良債権の迅速な処理と再生を目的とし、平成11年執行された債権管理回収業に関する特別処置法(サービサー法)に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。

詐害行為

原稿準備中

執行官

地方裁判所に配属された嘱託社員。公務員ではない、その名の通り職務を執行するのが業務。競売の資料作成や強制執行等の業務を行う。

執行抗告

原稿準備中

住宅ローン滞納

1ヶ月から2ヶ月ぐらいまでは、郵便物や電話等で支払いの督促がきます。ある一定期間滞納すると、競売にかけられます。

借金の時効 

借金には時効というものがあります。お金を借りても一定期間返済をしなければ時効になり返済義務がなくなるのです。個人から借りた場合は10年、消費者金融やクレジット会社から借りた場合は5年です。

信用情報機関 

借りすぎ・貸し過ぎを防止する為に顧客の利用状況を提供する機関。信用情報機関は、銀行やクレジットカード、消費者金融を利用している人の「氏名・住所・生年月日・電話番号・勤務先情報・契約日・契約の種類・限度額・支払回数・利用残高・支払状況」などの個人情報が記載されている借入に関する情報を登録している機関。

質権

返済が得られないときはその目的物によって優先弁済を受けられる担保物権です。債権の担保として債務者又は第3者から受け取った物を占有し、その物で債権の弁済に当てることができる権利ことです。

使用貸借

貸借契約において、当事者の一方が無償で使用、収益した後、返還する契約のこと。一定期間の使用とその後の返還をして相手からある物を受け取ることで効力を生じる。

次順位買受申出人 

最高価買受申出人に次いで高額の買受けの申出をした人を次順位買受申出人といいます。
ただし、買受可能価額以上で、なおかつ最高価買受申出人の入札額から、保証金(保証額)を引いた額以上であることが条件です。次順位買受の申出人が2人以上あるときは、「くじ」で次順位買受申出人を決定します。

自己破産 

破産手続きを債務者自らが申し立てること。

専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、依頼者が依頼した宅地建物取引業者以外に重ねて依頼することができません。

時効の援用

原稿準備中

時効の中断 

原稿準備中

時効の停止 

原稿準備中

訴訟代理人 

原稿準備中

成年後見人 

原稿準備中

専属専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、依頼者が依頼した宅地建物取引業者以外に重ねて依頼することができません。

占有権

占有権とは、物に対する事実的支配を保護する権利です。

属性

金融機関では、顧客の金融上の信用力を属性という言葉で表現します。

た - と

代位弁済

債務者が、金融機関への返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代わって、金融機関に対して残債務を全額を一括して支払う事。保証会社は、弁済した全額について債務者に対して請求権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代行して行使することができる。

代物弁済

債務の弁済が期限内になされない場合に不動産などの資産を金銭に代わって弁済する。債務者に金銭は無いが、物は有るという場合に、物の所有権を債権者に移転させることで、金銭債務を消滅させる契約をいいます。

代金納付期限通知書

競売で入札が終わり、落札でき、そして裁判所より売却許可決定が確定すると、2~3週間くらいで、裁判所から特別送達という郵便が来ます。その書類が“代金納付期限通知書”です。
代金納付期限通知に記載されている項目は
・代金を納付する期限
・裁判所が指定した納付手続きをする日時
・その時に持参する書類明細
・登録免許税の計算方法
・代金納付の振込依頼書
・登録免許税の納付用紙が入っています。

短期賃貸借制度

競売で持ち主が変わっても5年以内は住めるという制度。現在は廃止されています。

担保

債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供され、債権の弁済を確保する手段となるもの。物的担保と人的担保とがある。

担保不動産競売開始決定通知

競売申立通知のことです。

遅延損害金

定められた日時に、債務を支払わなかったことにより発生する賠償として支払う損害金のこと。

抵当権

担保となっている物を債務者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときには債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物件。不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについて認められている。

抵当権の執行

返済不能などで貸したお金を期日までに返してもらえない時、お金をかしてくれた金融機関等の債権者は抵当権の優先順位に基づいて担保に取ってある不動産等を競売し、その代金を借金の返済金として回収する行為をいいます。

抵当権抹消 

担保・抵当を外すこと。

登記簿謄本

土地・建物について、その権利を法的にはっきりさせる為に作られた台帳こと。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。

登記識別情報通知

登記の申請がされた場合、当該登記により登記名義人となる申請人にその登記に係る物件及び登記の内容と共に、登記所から通知される情報をいいます。

登記事項証明書

従来の登記簿の謄抄本に相当するもので、コンピューター化された法務局が出す証明書です。様式が横書きになっていますが、証明内容に変更はなく、交付請求の方法も従来の登記簿の謄抄本の場合と同じです。

特定調停 

簡単に言うと裁判所を利用した任意整理です。任意整理は弁護士・司法書士が直接各債権者と交渉を行いますが、特定調停は調停委員が債権者と債務者の間に入って調停案を作成していくという制度です。債務を大幅に減額し通常3年最長5年で返済していく方法。

督促状

債権者が住宅ローンの返済を催告する為などに出す書面のこと。

立ち退き料

立ち退き料とは、所有者の都合で立ち退きを強制されているときに入居者が請求するものです。競売などでの落札者に対しては、入居者は、立ち退き料を請求することはできません
しかし、相談にはのってくれるかもしれません。

請求できる立ち退き料としては、例えば、老朽化は一見正当な立ち退き事由と思いがちですが、倒壊の危険が迫っているような切迫した状況でなければ、それだけでは、通常正当事由とは言えませんので立ち退き料が請求できます。また、立ち退き料を支払わない旨の特約が賃貸借契約書に盛り込まれていたとしても、借地借家法により、それは無効となるため、堂々と立ち退き料を請求できます。しかし、期限付きの賃貸借で、更新の期限切れだったりすると立ち退き料の請求はできない可能性もあります。

特別抗告

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な - の

内覧/内見

内覧会というのは、売主から買主への引渡し前の最終確認検査ともいえます。部屋の中を不動産の案内で見せてもらうこと。

任意競売

任意競売は担保権に基づいて行われる担保権(抵当権)の実行です。

任意売却

所有する不動産の返済(ローン)などの支払いが困難になった場合であっても、不動産を競売にかけずに利害関係者の承認に基づき、その不動産を売却すること。通常の取引。

任意売買

融資を受けている債務者とお金を貸している債権者(各金融機関)の間に仲介者(第三者)が入り不動産を競売にかけずに(競売入札が行われる前に)双方の合意の元、抵当に取られている対象の不動産を持ち主が任意に売却し、その売却代金を返済金の一部に差し出すこと。

任意売買のパンフレット

住宅金融支援機構が住宅ローン返済の危機に直面している方々へ任意売却を勧める為に発行している資料です。住宅金融支援機構ではこの資料のことを”任意売却のパンフレット”と称しております。

入札期間

期間内に入札を受け付ける競売。

入札保証金

競売に参加する際に裁判所に納める保証金のこと。入札に参加しようとする方の資力等を保証する為に、入札参加者から裁判所が定めた最低売却価額の20%に相当する金額を入札期日の最終日までに裁判所の口座に入金しなければなりません。

根抵当権

不動産に設定する物的担保。銀行取引や問屋と小売業の間など継続・反復して行われる取引関係に生ずる債権を担保するために、担保物が負担しなければならない最高額(極度額ともいう)を決めておき、将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権のこと。簡単に言うと、限度額を設定してその範囲内ならば、不特定の債権を担保にして、繰り返し何度でも借りることが出来る物的担保のことをいいます。

ノンリコースローン

ローン返済ができなくなったときに、担保になっている資産以外に債権の取り立てが及ばない非遡及型」融資(有限任)のこと。不都合が生じたときその物件を諦めることでローンを組んだ本人に借金は残りません。

は - ほ

配当要求

競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出て下さいという制度です。

配当要求終期の公告

公告物件がこれから競売になるので、物件が競売になった場合、売却代金から債務を返済してもらうことが出来る権利のある債権者を申し出させる制度です。競売の候補物件がこれにあたります。

売却基準価額

競売の対象となる不動産を裁判所の評価人が調査して、取引事例や公示価額に基づき、権利関係を加味した上で定めた、入札時の基準となる価額。入札時の目安になる。

売却決定期日 

裁判所が、最高額での入札者を調べて問題が無ければ、「売却許可決定」を言い渡します。最高価買受申出人から買受人となります。売却決定期日は、民法上の契約の「申込み」に対する「承諾」にあたります。売却決定期日は、一般的に閲覧できる資料三点セット、期間入札の公告の表紙に記載されています。

破産法42条 

破産法42条とは自己破産の申し立てをするときの法律です。自己破産もこの法律にのって行われます。まず、自己破産の申立てをして、管財事件となった場合をお話します。裁判所が破産手続開始決定を行うと、破産債権者は個別の権利行使が禁止されます。(破産法100条1項)すなわち、督促や債権者からの取り立てがなくなります。だから、取り立てにまいっている人は、自己破産の手続きをすると精神的にも楽になるかもしれません。

なぜ個別の権利行使が禁止されるのか理由は、下記のとおりです。
破産手続きがすべての債権者の公平な弁済を確保するための手続きだからだそうです。これにより債権者は、破産手続開始決定後は、強制執行の手続きに着手することはありません。(破産法42条1項)。また、すでに開始されている強制執行も破産財団に対して効力を失います(破産法42条2項本文)。たとえば、給与を差し押さえられている場合、破産手続開始決定後は、差し押さえの前と同様に給与を受け取ることができます。

次に、同時廃止事件の場合です。債権者は、あらたに強制執行の手続きに着手することはできません。そして、すでに開始されている強制失効の手続きは中止されます。しかし、すでに給与を差し押さえられている場合は、管財事件と異なり、直ちに,差し押さえ前と同様に給与を受け取れるわけではなく、同時廃止の場合は、免責許可決定が確定した後に、強制執行が中止された以降の給与を受け取れることになります(破産法249条9)。

ハンコ代

物事を円滑に進める為、承諾を要する相手に払う小額のお金の事。

ブラックリスト

返済が滞った時や、債務整理を行った時に、金融機関に登録される記録。延滞、破産、行方不明など、様々な金融事故に関する記録「事故情報」を「ブラックリスト」と呼んでいます。また、それらの事故情報は、金融機関が加盟する「個人信用情報機関」に登録され、同じ情報機関に加盟するカード会社で共有されることになります。

引渡命令

落札代金を納付した買受人が簡易迅速に競売物件の引き渡しを受けられるよう民事執行法において特別に設けられた裁判です。引渡命令は原則として競売事件の記録に基づき書面審理でなされるので、買受人は引渡命令の申立書を裁判所に提出して、認められると引渡命令が発行されます。

不動産評価書

競売・三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定しが、当該競売不動産の評価を行ったものです。その評価の中には、物件の概要・状態・最低売却価額の算定方法等が記載されて、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。この評価書で、その競売物件そのものの価値をを把握する事が出来ます。

物件明細書

申立債権者から提出された資料などを検討して、物件の表示・買受人が権利関係などの概要を記載したもの。物件の売却条件を明らかにするために備え置かれるもので、裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況を記載したものです。

引渡命令の執行

競売後、建物から簡易な手続きで占有者を退去させる実力行使のこと。

法定地上権

所有を目的として他人の土地を利用すること。競売によって土地と建物の所有者が異なった場合に、任意の契約によって成立した借地権や通常の地上権と異なり、法律の規定によって成立する地上権の事。

保証料

債務保証を保証会社に依頼する場合に払うお金。連帯保証人を立てる代わりに、金融機関が指定する保証会社と保証委託契約を結びます。この時 保険会社に支払うお金のこと。

保証会社 

債務者に代わって債務を保証する会社のこと。

引越代

任意売却での引越代は債権者次第です。

不在者管理人 

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法廷代理人 

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ま - も

みなし弁済

本来無効である利息制限法の上限金利を超える金利を、合法的と認める例外規定のこと。
利息制限法によると、年率15%~20%を超える利息を取ることはできません。しかし、お金を貸す人が貸金業規制法43条に書かれている条件をすべて満たしている場合は、例外的に利息制限法を超過した利息を取ることも有効とみなされます。これをみなし弁済といいます。

民事再生法

経営が悪化した企業を倒産させずに再生させる為の法律。

民事執行手続き

民事執行手続とは、お金を貸した人(債権者)の申立てによって、裁判所がお金を返せない人(債務者)の財産を差し押えてお金に換え(換価)、債権者に分配する(配当)などして、債権者に債権を回収させる手続きです。

無剰余

不動産に抵当権が多く設定されていて、担保価値が無くなっていること。住宅ローンを融資した銀行などは購入した不動産に第一抵当をつけて、万一返済が滞ったり破産した場合には差押え・競売にかけてその代金を受け取る権利(優先弁済件)を獲得します。2番目以降の抵当権や差押えによる担保権の執行は第一抵当権の債権者が受け取った残額について配当されるのみです。そして競売での配当が全くないことを無剰余といいます。無剰余の場合は、不動産の強制執行はできません。

無担保債権

財産処分後の残りの担保設定がない債権のこと。(担保に取った物がない借金のこと)

無担保ローン

保証人や物的担保を必要としないローンのこと。

申立債権者

貸したお金の回収のために裁判所へ、支払督促・競売などの強制執行手続きを申し立てる人のこと。

巻き戻し

代位弁済後、銀行に債権を巻き戻す方法。代位弁済があってから、6ヶ月以内に個人版民事再生の申し立てをすることができます。

や - よ

予告登記

不動産の所有権をめぐって裁判による係争中であることを知らせるもの。2005年3月7日以降は予告登記は廃止されました。現在なされている予告登記については登記官が職権により順次、抹消しています。

ら - ろ

濫用的短期賃貸借

普通の賃貸借契約とは違い、執行妨害の為に悪用されてしまった賃貸借契約です。

利息制限法

民法上の金利水準の上限を定めた金銭消費貸借における法律の事を利息制限法といいます。利息制限法は上限利息を制限すると共に制限利息を超える部分の利息については無効としています。しかし、上限金利を超える金利の場合でも、任意に支払われたものに関しては有効とされています。

リスケジューリング

毎月の返済金額を減額してもらうこと。

リコースローン

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連帯保証人

お金を借りた本人が返済できなくなった時、代わりにお金を返済することになる人。

連帯債務者

連帯して同一内容の債務を負う人のこと。

わ・を・ん

和解

争い合っている当事者が、互いに譲歩して、争いをやめ解決する事を約束する契約のこと。

和解調書

紛争の解決を裁判所において訴訟として取り扱ったうえで、裁判長の和解勧告に応じて紛争の当事者同士が和解に応じた際に作成される文書・書類のことです。